【1】不動産会社に依頼して売ってもらう(民間での不動産売却)。

　最低限の知識を持って不動産屋さんとお付き合いしましょう。

（1）「仲介」　

　　概要：不動産会社に仲介を依頼をし、相場での売却を目指す。

　　メリット1：相場に近い価格での売却が期待できる。

　　メリット2：広く購入希望者を探すことができる。

　　　　⇒相続不動産の売主と仲介業者がした媒介契約の種類にもよりますが、専任・専属専任媒介契約であれば、不動産屋は必ず物件をレインズに掲載することにより全国の不動産事業者に向けて公開しなければなりません。

 

　　デメリット1：売却が成立するまでに時間がかかることがある。

　　デメリット2：内見対応、残置物処理、軽微な修繕が必要になることがある

　　デメリット3：仲介手数料が発生する

　　　⇒仲介手数料が発生する場合、仲介手数料を受領するために、不動産事業者は、全力で不動産売却のための営業活動を行ます。仲介手数料の発生は、実は、売主様にとってデメリットとは言い切れません。

　デメリット4：売却後に物件の欠陥が見つかった場合、売主が責任を負う「契約不適合責任」が発生することがある。

　　⇒業者買取りでも契約不適合責任がすべて免除されるわけではありません。

（2）　「買取り」

　　概要：不動産会社・ハウスメーカーが直接買主になる。スピード重視。

　　メリット1：早期現金化（数日～数週間）

　　メリット 2：契約不適合責任が免除されることが多い。

　　メリット3：仲介手数料がかからない。（本当はデメリット）

　　　⇒買ってくれる業者を探すために、仲介業者に依頼することが多いので、やはり仲介手数料はかかることが多い。

　　　⇒「不動産知識のない売主」と「不動産のプロである買主業者」の間に入る「売主の味方」としての仲介業者を探しましょう。

　

　　デメリット1：仲介による売却に比べて価格が安くなる（6～7割程度？）

　　デメリット2：土地確定測量費用・建物解体費用がかかることがある。

　　デメリット3：買主が限定的。

 

（3） その他（よくある質問）

① 古家付土地の場合、古屋を解体するかしないか問題

イ.解体しない場合

　　メリット1：費用、手間を抑えられる

　　メリット2：スピード感をもって売却しやすい

　　メリット3：古家再利用の可能性がある。

　　

　　デメリット1：価格は下がりやすい。

　　デメリット2：買主が限定的になりやすく、成約まで時間がかかる場合がある。

 

ロ.解体して更地にする場合

　　メリット1：買主の層が広がり、価格があがることがある。

　　メリット2：引渡し条件が明確で交渉がスムーズ

　　

　　デメリット1：解体費用がかかる。アスベスト調査・除去費用がかかる。

　　デメリット2：固定資産税等があがる場合がある。

　　デメリット3：地中埋設物が見つかることがある（他の売却方法でも同様のリスク）

 

②　賃貸中の物件の場合(オーナーチェンジ物件の売却)

　　概要：賃貸中の物件を投資家向けに売却

　　メリット1：収益性（家賃収入）を評価される

　　メリット2：空室募集・退去交渉が不要

　　

　　デメリット1：自己居住用としては売却できないため、買主が限定的。

　　デメリット2：賃貸借条件（滞納・原状回復のトラブル等）の引継ぎリスク

　　デメリット3：家賃の価格が低い場合、利回りを考慮して、販売価格が低くなりがち。

　　　⇒　そもそも、賃貸借契約をした当初から家賃が低すぎたり、何十年も家賃の増額をしていなかったりすることがあります。このような場合、まずは、家賃の値上げ交渉をするか、借主に退去してもらった後に、売却を検討しましょう。

 

③ 共有持分の売買

　　概要：持分自体の売却は可能。他の共有者、専門業者への売却

　　メリット1：共有者で遺産分割協議がまとまらない場合でも、持分だけ譲渡し換金可能。

　　　

　　　デメリット1：価格が大きく下がる可能性。

　　　デメリット2：他の共有者との関係悪化。

　　　デメリット3：専門業者に売却した場合、その専門業者の目的は？

　　　　⇒これをよく考えてみてください。