不動産売却の基礎知識

不動産を売却する際には、売主も媒介契約の種類や費用などの基本的な知識が欠かせません。ここでは、所沢市の不動産アカデミア株式会社が売却をスムーズに進めるために知っておくべき情報を解説します。

不動産の媒介契約書の内容は？

不動産の媒介契約書に含まれる主な内容は、以下の通りです。

• 契約の種類
• 契約期間
• 手数料
• 業務内容
• 契約の解除
• 特記事項

契約期間は、通常3か月です。手数料や不動産会社が行う業務内容、特記事項を理解した上で署名しましょう。不明点があれば、不動産会社にしっかりと確認することが重要です。

3つの媒介契約の違い

3つの媒介契約それぞれの特徴は、以下の通りです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

契約の違いを理解し自分に合った契約を選ぶことで、より効果的に不動産売却を進められます。

不動産売却の費用について

不動産売却の費用一覧

不動産売却にかかる主な費用は、以下の通りです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※売却額により手数料の上限が法律で定められています。売却価格が200万円以下なら価格の5％、200万超から400万円以下なら価格の4％＋2万円、400万円超から800万円以下なら価格の3％＋6万円です。
また、2024年7月1日に法改正が行われ、低廉な空き家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）については30万円×1.1倍が手数料の上限となっています。

売却物件によって金額が変動しますが、不動産アカデミアではお客様ごとに適切な費用感をお伝えできます。検討している売却物件の詳細な費用を知りたい方は、フォームよりお気軽にご相談ください。

不動産売却で
節税できるポイント

不動産を売却する際は、売却益（譲渡所得）に税金がかかります。しかし、一定の条件を満たすと特例が受けられ、税負担を軽減できます。

3000万円特別控除

不動産を売却して得られた譲渡所得には、所得税・復興特別所得税・住民税が課税されます。しかし、自宅（居住用財産）を売却した場合には、「3,000万円特別控除」の適用を受けることで、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。

この特例を利用すると、譲渡所得が3,000万円以下であれば、所得税・復興特別所得税・住民税は課税されません。

【注意点】
3,000万円を控除した後の譲渡所得がある場合は、残額に対して課税されます。
住民税の適用ルールは自治体ごとに異なる場合があるため、事前に確認が必要です。
例えば、住民税の軽減措置が適用されるかどうか、特例適用の条件が自治体ごとに異なるケースがあります。
売却後に別の住民税の軽減制度（例：転居先での住宅ローン控除など）が適用されるかどうかも考慮が必要です。
特例の適用条件や住民税の取り扱いについて不明な点がある場合は、税理士などの専門家にご相談ください。

3000万円特別控除を受ける際のポイント

不動産売却時に利用できる3000万円特別控除には、主に以下の注意点があります。

• 併用できない特例がある
• 住まなくなった日以後、3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 賃貸していても対象となる
• 家屋を取り壊した場合は取り壊した日から1年以内に敷地の譲渡に関する契約をすること

住宅の買い替えで利用できる「買換え特例」や、売却損失が出た場合の「譲渡損失の繰越控除」や「住宅ローン控除」とは併用できません。税額を比較して、控除される額が大きいほうを選びましょう。控除にはその他の条件や例外もあるので、詳しく知りたい方は当社までご相談ください。

参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

不動産売却を成功させるコツ

不動産売却で注意すべき3つのポイント

「できるだけ早く」「できるだけ高額で」売却したいと思っても、焦ってはいけません。不動産の売却では大きなお金が動くため、後悔しないためにも以下の点に注意して進めましょう。

高額査定には注意！？

不動産会社では、担当者が多くの契約を取りたいがために、市場価格とかけ離れた査定額を提示することがあります。金額の根拠を確認せずに高額査定のまま売り出すと、売れ残ってしまう可能性が高まります。

結果的に値下げを繰り返し、売却までに長い時間がかかることがあります。 高額査定に飛びつかず、査定価格の妥当性を確認しましょう。

成功のカギは誰に
依頼するかが大事

不動産の売却では、どの不動産会社に依頼するかも大事ですが、誰に依頼するかがより重要です。不動産会社の社員は、インターネットに広告を出して問い合わせを待つだけというケースも多いです。豊富な知識と経験があり誠実に対応してくれる担当者を見つけることが、不動産売却の成功につながります。

複数社への媒介依頼は要注意

たくさんの不動産会社に売却を依頼した方が早く売れると思うかもしれませんが、実際にはリスクがあります。各社が別々に広告を出すため、同じ物件の広告が至るところに出回り、購入希望者に「売れない物件」「たらいまわし物件」と疑念を抱かせることがあります。その結果、売却が成立しにくくなることがあるため、複数の会社への媒介依頼には注意が必要です。

後悔しない
不動産会社の選び方

国土交通省の資料によると、令和5年度末（令和6年3月末）現在の宅地建物取引業者数は130,583です。数多くの業者の中から大切な不動産の売却を任せられる会社を選ぶには、以下のポイントに注意しましょう。

地域密着の会社を探す

地域密着型の不動産会社は、地域の市場価格やニーズを熟知しています。周辺環境の魅力や防災情報など、購入希望者が知りたい情報をアピールできます。地域に密着した不動産会社を選ぶことで、より良い条件での売却が期待できるでしょう。

売却物件が得意な会社を調べる

不動産を売却する際には、売却物件の取扱実績が高い不動産会社に依頼することが重要です。一戸建ての取引に強かったりマンションの賃貸が得意だったり、会社によって不動産取引の専門分野が異なります。

複数の不動産会社を比較しご自身の物件に最適な会社を選ぶことで、高価格で早期の売却が期待できます。

ニーズや要望を聞いてくれる担当者を選ぶ

不動産売却の理由はさまざまです。「迅速に現金化したい」「周囲に知られずに売却したい」などの要望に親身に対応する担当者を選びましょう。売主の希望を反映し、情報発信や広告を行うのは営業担当者です。話をしっかり聞き、不動産のプロとして的確なアドバイスをしてくれる担当者を選びましょう。

早期に売却したい人向けの契約はコレ

売却活動に時間や手間をかけられない方には「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」をおすすめします。

「一般媒介契約」は複数の不動産会社と契約できるため、積極的な販売活動が期待できません。「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」は1社のみと契約することで、自社の独占物件となるため積極的な販売活動が期待されます。定期的な報告で販売活動を把握できるため、急いで売却したい方には安心です。

不動産売却の基礎知識として、3つの媒介契約（一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約）や費用、控除などを解説します。不動産売却を成功させるコツがわかります。