相続で覚えておくべき基礎知識
～手続き・書類・諸費用編～
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不動産の相続で覚えておくべき基礎知識
～手続き・書類・諸費用編～
2024年4月1日から「相続登記」が義務化されました。相続登記とは、亡くなった人が所有していた不動産の名義を変更する手続きです。相続人を特定し、権利の所在をはっきりさせる目的もあるため、さまざまな書類が必要で手続きも煩雑です。
所沢市で相続不動産売却の実績が豊富な不動産アカデミア株式会社が、不動産相続の手続きや必要書類などを解説します。
不動産相続をする人が知っておくべきこと
不動産相続手続きの流れ
相続登記は、相続が発生したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。所有権をめぐって親族間で相続トラブルに発展するのを避けるためにも、早めに申請することをおすすめします。
不動産を相続する人の確定
相続が発生したら、まず遺言書の有無を確認して相続人を確定させましょう。遺言書は、自宅以外には以下の場所に保管してあることが多いです。
- 法務局「自筆証書遺言書保管制度」
- 公証役場「公正証書遺言の検索システム」
「遺言書がない」もしくは「内容に異議がある相続人がいる」場合は、遺産分割協議を行い、不動産を相続する人を決めます。協議がまとまったら、相続財産の記載と相続人全員の署名・押印がある「遺産分割協議書」を作成してください。
相続登記の手続きに必要な書類を集める
相続する不動産を特定するために、以下の書類を用意しましょう。
| 書類 | 入手方法 |
|---|---|
| 登記済権利証／登記識別情報 | 自宅や貸金庫などに保管していることが多い |
| 固定資産税納税通知書 | 市区町村から毎年4～5月に届く |
| 登記事項証明書 | 管轄の法務局に請求する |
| 名寄帳 | 市区町村役場の資産税課に請求する |
次に相続の方法に応じて、相続登記に必要な書類を用意します。
1.遺産分割協議の場合
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 対象者（誰の） | 書類の名称 | 入手先 | 有効期限 | 備考 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 集める書類 | 亡くなられた方 （被相続人） |
戸籍謄本（戸籍事項証明書） 除籍謄本 改製原戸籍 |
本籍地の市区町村 | なし | 出生から死亡まで、在籍していた全ての戸籍・除籍謄本が必要です。 |
| 住民票の除票 又は 戸籍の附票 |
住民票の除票：住所地の市区町村 戸籍の附票：本籍地の市区町村 |
なし | 登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの ※「被相続人の登記上の住所」が「戸籍謄本」等に記載され た本籍と異なる場合に必要となります。 | ||
| 法定相続人 | 戸籍謄本（抄本）（戸籍事項証明書） | 本籍地の市区町村 | なし | 亡くなられた方の死亡日以降に発行されたもの | |
| 印鑑証明書 | 住民地の市区町村 | なし | 遺産分割協議書に押印された印鑑に関するもの | ||
| 固定資産課税明細書 | 毎年4月頃に市区町村から送付 | なし | 登記申請をする日の属する年度のものが必要です。 | ||
| 法定相続人のうち、新しく所有者になる方 | 住民票 | 住民地の市区町村 | なし |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 作成する者 | 書類の名称 | 備考 | |
|---|---|---|---|
| 作成する書類 | 新しい所有者（相続人） | 登記申請書 | |
| 新しい所有者と代理人 | 委任状 | 代理人による申請の場合に必要です（新しい所有者が手続する場合は不要です） | |
| 法定相続人 | 遺産分割協議書 | ||
| 新しい所有者 （又は代理人） |
相続関係説明図 | 戸籍・除籍謄本（抄本）の原本の還付を希望しない場合は不要です。 |
2.法定相続分の相続の場合
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 対象者（誰の） | 書類の名称 | 入手先 | 有効期限 | 備考 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 集める書類 | 亡くなられた方 （被相続人） |
戸籍謄本（戸籍事項証明書） 除籍謄本 改製原戸籍 |
本籍地の市区町村 | なし | 出生から死亡まで、在籍していた全ての戸籍・除籍謄本が必要です。 |
| 住民票の除票 又は 戸籍の附票 |
住民票の除票：住所地の市区町村 戸籍の附票：本籍地の市区町村 |
なし | 登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの ※「被相続人の登記上の住所」が「戸籍謄本」等に記載された本籍と異なる場合に必要となります。 | ||
| 法定相続人 | 戸籍謄本（抄本）（戸籍事項証明書） | 本籍地の市区町村 | なし | 亡くなられた方の死亡日以降に発行されたもの | |
| 固定資産課税明細書 | 毎月4月頃に市区町村から送付 | なし | 登記申請をする日の属する年度のものが必要です。 | ||
| 住民票 | 住民地の市区町村 | なし |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 作成する者 | 書類の名称 | 備考 | |
|---|---|---|---|
| 作成する書類 | 新しい所有者（相続人） | 登記申請書 | 相続人が複数いる場合、法定相続分に従って登記をするのであれば、相続人全員で申請するほか、相続人のうち１名が相続人全員分を申請することができます。 |
| 新しい所有者と代理人 | 委任状 | 代理人による申請の場合に必要です（新しい所有者が手続する場合は不要です） | |
| 新しい所有者 （又は代理人） |
相続関係説明図 | 戸籍・除籍謄本（抄本）の原本の還付を希望しない場合は不要です。 |
3.遺言書がある場合（法定相続人が相続する場合）
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 対象者（誰の） | 書類の名称 | 入手先 | 有効期限 | 備考 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 集める書類 | 亡くなられた方 （被相続人） |
自筆証書遺言 又は 公正証書遺言 又は 秘密証書遺言 |
自筆証書遺言：自宅等又は法務局 公正証書遺言：公証役場 秘密証書遺言：自宅等 |
なし | 自筆証書遺言書の場合は以下２点に注意ください。 ① 法務局に保管されている場合は、「遺言書情報証明書」が 必要です。 ② ①以外の場合は、家庭裁判所での検認が必要です。 |
| 戸籍謄本（戸籍事項証明書） 除籍謄本 改製原戸籍 |
本籍地の市区町村 | なし | 出生から死亡まで、在籍していた全ての戸籍・除籍謄本が必 要です。 | ||
| 住民票の除票 又は 戸籍の附票 |
住民票の除票：住所地の市区町村 戸籍の附票：本籍地の市区町村 |
なし | 登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの ※「被相続人の登記上の住所」が「戸籍謄本」等に記載され た本籍と異なる場合に必要となります。 |
||
| 新しく所有者になる方 | 戸籍謄本（抄本）（戸籍事項証明書） | 本籍地の市区町村 | なし | 亡くなられた方の死亡日以降に発行されたもの | |
| 固定資産課税明細書 | 毎月4月頃に市区町村から送付 | なし | 登記申請をする日の属する年度のものが必要です。 | ||
| 住民票 | 住民地の市区町村 | なし |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 作成する者 | 書類の名称 | 備考 | |
|---|---|---|---|
| 作成する書類 | 新しい所有者（相続人） | 登記申請書 | |
| 新しい所有者と代理人 | 委任状 | 代理人による申請の場合に必要です（新しい所有者が手続する場合は不要です） | |
| 新しい所有者 （又は代理人） |
相続関係説明図 | 戸籍・除籍謄本（抄本）の原本の還付を希望しない場合は不要です。 |
出典：法務局ホームページ（https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001393744.pdf）
※上記以外にも必要な書類があります。ご不明な際はお問い合わせください。
登記申請書の作成
相続登記申請書の書式と記入例は法務局のホームページに公開されています。申請書を作成したら管轄の法務局の窓口に持参、または郵送する方法が一般的です。
不動産相続にかかる諸費用
不動産を相続するにあたって発生する費用は、税金や書類取得費用、司法書士や税理士への依頼料などです。
相続税
相続により取得した財産の価額から、債務や葬儀費用を控除した「相続税の課税価格」の合計額をもとに課税されます。この課税価格から、基礎控除額「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を差し引いた残額に対して、相続税が課税されます。
不動産の相続税評価額は、以下の場所に記載されています。
| 相続財産 | 参照先 | 確認欄 |
|---|---|---|
| 土地 | 国税庁ホームページ | 路線価図・評価倍率表 |
| 建物 | 固定資産課税明細書又は固定資産評価証明書 | 固定資産税評価額 |
不動産相続に関する相続税の特例や、控除などは以下の通りです。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 使える制度 | 概要 |
|---|---|
| 小規模宅地等の特例 | 相続した土地のうち、特定居住用宅地等に該当する場合は最大330㎡まで、特定事業用宅地等や特定同族会社事業用宅地等に該当する場合は最大400㎡まで、不動産評価額を最大80%減額 |
| 相続した空き家を売却した場合の特例 | 相続後に空き家になった家を売却した場合、譲渡所得金額から最高3,000万円が控除 |
| 相続財産と譲渡した場合の取得費加算の特例 | 相続が開始された日の翌日から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税の負担を軽減 |
| 配偶者の税額の軽減 | 配偶者が相続により取得した財産のうち、債務や葬儀費用を控除した「相続税の課税価格」の合計額が、1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い方の金額まで非課税 |
| 配偶者居住権 | 亡くなった方が所有していた建物に、配偶者が住み続けられる権利。相続税は非課税。 |
それぞれ適用条件があります。ご自身が当てはまるか確認したい場合や、誰に相談すればいいか分からない場合は不動産アカデミア株式会社までご相談ください。
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日時点で所有している不動産に自治体から課される税金です。4～6月に納税通知書と払込票が送られてきます。
登録免許税
相続を原因として不動産の所有権移転登記申請を行う場合に、固定資産税評価額の0.4％分の収入印紙を貼付して登録免許税を納付します。
譲渡所得税
相続で取得した不動産を売却する場合、譲渡所得税・住民税・復興所得税がかかります。不動産の所有期間に応じて短期と長期に分けられ、以下の表のように税率が変わります。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所有期間 | 所得税（復興所得税） | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（一般） | 5年以内 | 30.63％ | 9% | 39.63％ |
| 長期譲渡所得（一般） | 5年超 | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
なお短期・長期の判定には、亡くなった方が所有していた期間も含まれます。
必要書類の入手先と取得費用
相続登記にはたくさんの書類が必要です。入手先と取得費用は以下の通りです。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 入手先 | 書類 | 取得費用（非課税） |
|---|---|---|
| 本籍地の市区町村役場 | 戸籍謄本 | 450円 |
| 戸籍の附票 | 450円（地域によって異なる） | |
| 除籍謄本 | 750円 | |
| 住所地の市区町村役場 | 住民票 | 200円 |
| 住民票の除票 | 300円 | |
| 印鑑登録証明書 | 200円 | |
| 法務局 | 登記事項証明書 | 不動産1件600円 |
| 不動産所在地の都（市）税事務所や市区町村役場 | 固定資産評価証明書 | 土地5筆まで200円 家屋5棟まで200円 |
上記の費用は埼玉県所沢市の場合です。お住まいの地域によって費用は異なります。
司法書士・税理士への依頼料
相続や登記には煩雑な手続きがあるので、慣れていない方は不安に感じるかもしれません。そのようなときは、司法書士か税理士に依頼すると安心です。それぞれの報酬例は、以下の通りです。
| 依頼先 | 報酬例 |
|---|---|
| 司法書士 | 3~10万円 |
| 税理士 | 報酬は会計事務所や税理士ごとに異なり、相続財産の規模や業務内容によって変動 |
所沢市にある不動産アカデミア株式会社では、相続不動産に関するご相談はもちろん、お客様の課題に応じて司法書士や税理士など専門家と連携してご対応いたします。お困りのことがありましたら、お気軽にご相談ください。
